Die Steuergutschrift „Bëllegen Akt" in

Eine Immobilie in Luxemburg zu kaufen bleibt ein bedeutendes Vorhaben, und die Notarkosten — insbesondere die Eintragungs- und Umschreibungsgebühren — fallen erheblich ins Gewicht. Um den Zugang zum Wohneigentum zu fördern, hat der luxemburgische Staat einen Mechanismus namens „Bëllegen Akt" (wörtlich „günstige Urkunde") eingeführt, der in Form einer Steuergutschrift bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde angerechnet wird.

Mit dem von der Abgeordnetenkammer verabschiedeten Gesetz Nr. 8540 wurde die Obergrenze der Gutschrift von 30.000 € auf 40.000 € pro Person angehoben. Im Folgenden erfahren Sie, was sich konkret ändert, wer profitieren kann und wie der reale Vorteil berechnet wird.

1. Was ist der Bëllegen Akt genau?

Der Bëllegen Akt ist weder ein Preisnachlass noch eine Barzulage: Es handelt sich um eine Gutschrift, die auf die Eintragungs- und Umschreibungsgebühren beim Immobilienkauf angerechnet wird. In Luxemburg betragen diese Gebühren in der Regel 7 % des Kaufpreises (6 % Eintragung + 1 % Umschreibung), zuzüglich einer kommunalen Zusatzgebühr in bestimmten Gemeinden.

Die Bëllegen-Akt-Gutschrift wird direkt von diesen 7 % abgezogen, bis zu einer nun auf 40.000 € pro Käufer festgelegten Obergrenze. Für ein kaufendes Paar beträgt die kumulierte Obergrenze somit 80.000 €.

2. Voraussetzungen

Damit der Bëllegen Akt gewährt wird, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

Der Käufer muss eine natürliche Person sein (Gesellschaften sind ausgeschlossen).
Die Immobilie muss als Hauptwohnsitz des Käufers dienen.
Der Käufer verpflichtet sich, die Wohnung innerhalb von 2 Jahren nach der Unterzeichnung der Urkunde zu beziehen (4 Jahre bei einem Kauf im Zustand der zukünftigen Fertigstellung, VEFA).
Die Bewohnung muss mindestens 2 Jahre aufrechterhalten werden.
Die Gutschrift kann nur einmal im Leben verwendet werden, ein nicht aufgebrauchter Saldo bleibt jedoch für einen späteren Kauf verfügbar, bis die Obergrenze erreicht ist.

Werden die Bedingungen nicht eingehalten — etwa bei schnellem Weiterverkauf oder Nichtbewohnung — kann die Steuerverwaltung die Rückerstattung der Gutschrift verlangen.

3. Wie die Berechnung in der Praxis funktioniert

Der Notar wendet die Gutschrift automatisch bei der Erstellung der Kostenabrechnung an, sofern der Käufer die erforderlichen Belege vorlegt (unterzeichnetes Formular, Wohnsitzerklärung auf Ehre, künftiger Wohnsitznachweis).

Die Regel ist einfach: Es werden die 7 % Gebühren berechnet und anschließend die verfügbare Gutschrift abgezogen, begrenzt auf die tatsächlich geschuldeten Gebühren.

4. Rechenbeispiele nach Käuferprofil

Beispiel 1 — Alleinstehende Person, Wohnung zu 500.000 €

Kaufpreis: 500.000 €
Eintragungs- und Umschreibungsgebühren (7 %): 35.000 €
Verfügbare Bëllegen-Akt-Gutschrift: 40.000 €
Angewandte Gutschrift: 35.000 € (begrenzt auf die tatsächlich geschuldeten Gebühren)
Zu zahlende Restgebühren: 0 €
Verbleibender Gutschriftensaldo für einen späteren Kauf: 5.000 €

Beispiel 2 — Ehepaar, Haus zu 850.000 €

Kaufpreis: 850.000 €
Gebühren zu 7 %: 59.500 €
Kumulierte Gutschrift des Paares: 80.000 €
Angewandte Gutschrift: 59.500 €
Zu zahlende Restgebühren: 0 €
Kumulierter Restsaldo: 20.500 €

Beispiel 3 — Alleinstehende Person, Immobilie zu 1.200.000 €

Kaufpreis: 1.200.000 €
Gebühren zu 7 %: 84.000 €
Verfügbare Gutschrift: 40.000 €
Zu zahlende Restgebühren: 44.000 €
Restsaldo: 0 €

Beispiel 4 — Paar, VEFA-Kauf zu 950.000 €

Kaufpreis: 950.000 €
Gebühren zu 7 %: 66.500 €
Kumulierte Gutschrift: 80.000 €
Angewandte Gutschrift: 66.500 €
Zu zahlende Restgebühren: 0 €
Kumulierter Restsaldo: 13.500 €, verwendbar für einen späteren Kauf

5. Praktisches Vorgehen: was Sie vorbereiten müssen

Der Vorteil des Bëllegen Akt liegt darin, dass er vollständig vom Notar verwaltet wird. Sie müssen keine Schritte bei der Steuerverwaltung unternehmen. Konkret müssen Sie:

Den Notar bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags über Ihre Absicht informieren, die Gutschrift zu nutzen.
Die der Urkunde beigefügte Bewohnungserklärung unterzeichnen.
Ausweisdokumente und einen eventuell bereits genutzten Gutschriftensaldo aus einem früheren Kauf vorlegen.
Innerhalb der gesetzlichen Frist einziehen und Belege (Stromrechnungen, Wohnsitznachweis) für eine spätere Kontrolle aufbewahren.

6. Was sich 2025 wirklich ändert

Die Anhebung der Obergrenze auf 40.000 € ist eine direkte Antwort auf die in den letzten Jahren beobachteten Preissteigerungen. Für ein erstkaufendes Paar, das zu 800.000 € erwirbt, steigt der unmittelbare Vorteil von 56.000 € (alte Paar-Obergrenze 60.000 €) auf eine Grenze, die ausreicht, um die Gebühren vollständig zu absorbieren. Für Käufer hochwertiger Immobilien zwischen 1 Mio. € und 1,5 Mio. € bleibt der Vorteil bedeutend, ohne die Gesamtkosten zu decken.

Fazit

Der Bëllegen Akt ist einer der vorteilhaftesten Mechanismen auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt. Richtig genutzt kann er die Eintragungsgebühren vollständig neutralisieren oder den Einstiegspreis für Erstkäufer erheblich senken.

Bei Alfa Immobilier begleiten wir jeden Käufer mit einer präzisen Simulation des erwarteten Vorteils, in Abstimmung mit Ihrem Notariat. Kontaktieren Sie uns für eine maßgeschneiderte Schätzung Ihres Projekts und eine detaillierte Berechnung Ihrer verfügbaren Gutschrift.

Die Steuergutschrift „Bëllegen Akt" in Luxemburg: vollständiger Leitfaden 2025